A-GERÇEK KİŞİLER

İşleme Yeterlilik       

  Tapu sicil müdürlüğünde istemde bulunacakların hak sahibi olması yanında medeni haklarını kullanma yeterliliğine de sahip bulunmaları gerekecektir.

Medeni Haklarını Kullanma Yeterliliğine Sahip Olmak 

Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olmak için  aşağıdaki hususların bulunması gerekecektir.

a) Mümeyyiz olmak (Temyiz kudretine sahip bulunmak)

Bu hal , kişinin yaptığı işlemi önceden bilmesi, anlayabilmesi hususunda zihni bir yeteneğe sahip olması halidir. Medeni kanuna göre mümeyyizlik yaşı 15 yaşın doldurulmasıdır. Yaşının küçüklüğü veya akıl hastalığı akıl zayıflılığı veya sarhoşluk ve bunlara benzer sebeplerden birisi ile makul surette hareket etme iktidarından  yoksun bulunmayan kanunen mümeyyiz sayılmaktadır.

b) Reşit olmak

Kişinin medeni haklarını kullanması için belli bir yaşı doldurmuş olması gerekir. Kanunen bu yaş 18 yaş dır. Bu yaş dan önce kişi evlenmekle veya mahkeme kararı ile reşit olabilmektedir.

Bu kişiler ceza müddetleri boyunca tapu işlemi yapamazlar. Ayrıca vekaletname ile de temsil edemezler, bu süre içerisinde bu kişileri mahkemece tayin edilecek vasileri temsil edecektir. Temsil için cezanın kesinleşmiş  olması gerekecektir. Bu durumun varlığının tespiti halinde tapu sicil müdürlüğü cezanın kesinleşip kesinleşmediğini bir yazı ile ilgili cumhuriyet savcılığına soracak , alınacak cevaba göre işlemi yönlendirecektir.

TÜZEL KİŞİLER

a)- Kamu Tüzel Kişileri 

Kamu tüzel kişilerinin tapu işlemlerin de tüzel kişiliklerini belgelendirmelerine ihtiyaç bulunmamaktadır. Yine temsilcilerini gösterir belgenin de tapu sicil müdürlüğünde ibrazı istenmeyecektir. Kamu tüzel kişilerini tapu işlemlerinde kimlerin temsil edeceği Tapu Kanunda açıklanmıştır. Buna göre ; Devletin o yerin en büyük mal memuru (illerde defterdar ilçelerde mal müdürleri) , özel idareyi ; vali, belediyeyi belediye başkanı , köyü muhtar , vakfı ise vakıf müdür veya memuru temsil eder. Diğer kamu kuruluşlarını , kuruluş kanunlarında yazılı temsilcileri tapu işlemlerinde temsil edecektir.

b)-Özel Hukuk Tüzel Kişileri 

Özel hukuk tüzel kişileri , gerçek kişilere mahsus olanların dışında , (yaş , cinsiyet gb.) tüm hakları edinebilmekte borç altına girebilmektedirler. Dolayısıyla gerçek kişiler gibi serbestçe taşınmaz tasarrufunda bulunabileceklerdir. Ancak ; buradaki en önemli husus , yapacakları tasarruf taşınmazlarının amaç ve faaliyetleri ile sınırlı olmasıdır. Bu kural özel hukuk tüzel kişileri içinde geçerlidir. Hukukumuzda ticaret şirketleri , bankalar , kooperatifler , dernekler ve sendikalar ve vakıflar (903 sayılı yasaya tabi olanlar ) özel hukuk tüzel kişisi olarak yer almaktadır. Tapu sicil müdürlüklerinde yapılan işlemlerinin önemli bir bölümünün , özellikle şehirlerimizde bu tür kuruluşların işlemlerinden meydana geldiğini söyleyebiliriz.

Özel hukuk tüzel kişileri tapu işlemlerinde yetki belgesi ibraz ederler , ticaret şirketleri bu belgeyi , ticaret sicil memurluklarında alır. Sendika ve dernekler yetki belgelerinin merkez ve şubelerin  bulunduğu yerin en büyük mülki amirinden alırlar . Vakıflar ise belgelerini vakıflar idaresinden alacaklardır. ( Genel Müdürlük , Bölge Müdürlüğü ) 

Yetki Belgelerinde Aranılacak Hususlar  

Özel hukuk tüzel kişilerinin tapu işlemleri için ibraz edecekleri yetki belgelerinde , aşağıdaki hususların bulunması gerekir. Bunlar ; 

1- Yetki belgesinin işlemin yapıldığı yıla ait olması(şirketlerde verildiği tarihten itibaren bir yıllık süre içinde geçerlidir)

2-  Tüzel kişiliğin ve tüzel kişiliği işlemde kimlerin temsil edeceğini açıkça belirtilmesi

3- Yapılacak tapu işlemin  yer alması

4-  Yetkili makamlarca verilmiş olması 

Ayrıca ibraz edilen yetki belgesi ile , tapu sicilinde mevcut belgelerdeki kayıt numaraları karşılaştırılacağından , belgelerin tüzel kişiliğin varsa kayıt numaralarını da içermesi gerekecektir.

YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ TASARRUFLARI

Türkiye Cumhuriyeti modern bir devlettir. Ülkesinde, yabancı gerçek ve tüzel kişilere, belli şartlarla taşınmaz edinme ve bunları tasarruf etme imkanı tanımaktadır. Özellikle Tapu Kanunu  35.maddesinde 4916 sayılı yapılan değişiklik ve  Türk Parasının Kıymetini Koruma hakkında çıkarılan 32 sayılı kanun hükmündeki kararname ile, bu konuda çok büyük değişiklikler ve kolaylıklar getirilmiştir.

I-TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNEBİLME ŞARTLARI

A-Genel Olarak

 Birçok ülke gibi Türkiye'de, yabancı ülke vatandaşlarının taşınmaz iktisabını sosyal, ekonomik, egemenlik, güvenlik gibi çeşitli nedenlerle bazı şartlara tabi tutmuştur. Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi için, öncelikle iki şartın yerine getirilmesi gerekmektedir. Bunlar;

a) Karşılıklılık (mütekabiliyet )

b) Kanuni sınırlamalara uyma

a)-KARŞILIKLILIK (mütekabiliyet)  : 4916 sayılı Kanunla değiştirilen Tapu Kanununun 35.maddesine göre ,yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına  tanıdığı hakların Türk vatandaşlarına  ve ticaret şirketlerine de  tanınmış olmasıdır. Burada sadece kanuni karşılıklılık yeterli olmayıp fiili karşılığında olması gerekecektir.Kanuni düzenlemelerinde taşınmaz edimimi ve tasarrufuna izin veren devletlerde ,bu husus fiilen uygulanmıyorsa ,karşılıklılık bu anlamda yeterli olmayacaktır.Örnek vermek gerekirse; Almanya, gerek kanuni düzenlemelerinde gerekse fiili uygulamalarında Türk vatandaşlarına ve Türk ticaret şirketlerine , Almanya'da taşınmaz edinme hakkı tanıyorsa, Türk Devleti de Alman vatandaşlarına ve ticaret şirketlerine aynı hakkı tanıyacaktır.

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, vatansızlar  ve mülteciler  söz konusu koşuldan muaf olacaktır.Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek ve tüzel kişiler, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesine göre, Bakanlar Kurulu Kararı ile, karşılıklılık koşulundan ve yabancılar için getirilen kanuni kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölge ve merkezlerinde taşınmaz mal edinebileceklerdir.

b)-KANUNİ SINIRLAMALAR: Bazı yasalarla, yabancıların Türkiye de gayrimenkul tasarruflarına sınırlamalar getirilmiştir. Bu yasaların en önemlileri, Tapu Kanunu, Mukabele Bilmisil Kanunu ile Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunlarıdır.

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin kanuni miras hariç Türkiye de edinebileceği taşınmaz 30 hektar ile sınırlıdır

a)- YABANCI GERÇEK KİŞİLER

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye de taşınmaz edinmeleri yukarıda belirtilen  karşılıklılık ve kanuni sınırlama şartlarına bağlı olarak gerçekleşmektedir.İşlemleri tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır.Buna göre;

aa) Tam karşılıklığa (mütekabiliyet) tabi ülke vatandaşları

Tapu sicil müdürlüğüne müracaat yapıldığında, şayet yabancı uyruklu kişi yukarıda  belirtilen tam karşılıklığa tabi ülke vatandaşı ise , taşınmaz edinimlerinde edinilecek taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığına ilişkin yazışma yapılarak işlem doğrudan tapu sicil müdürlüğünce sonuçlandırılacaktır.Bu anlamda yabancı tüzel kişilerin askeri yasak ve güvenlik bölgeleri dışında Türkiye sınırları içerisinde taşınmaz edinmelerinde bir kısıtlama söz konusu bulunmamaktadır.

bb)  Mütekabiliyete (Karşılıklı) tabi olmayan ülke  vatandaşları

Türkiye ile karşılıklılığı  olmayan ülke vatandaşlarının (yukarıda yazılı ülkeler dışındakiler)  taşınmaz edinimine yönelik (satın alma, v.b) istemleri ,tapu sicil müdürlüklerince ret edilecektir.

cc)-Diğer Ülke Vatandaşları

 Yukarıda belirtilen  mütekabiliyete tabi veya tabi olmayan ülkeler dışında kalan ülke vatandaşlarının taşınmaz mal edinme istemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınacak cevaba göre sonuçlandırılacağından bu halde,tapu sicil müdürlüğünce bölge müdürlüğü kanalı ile yazışma yapılacaktır.

b) -YABANCI TÜZEL KİŞİLER

Tapu Kanunun 35.maddesi gereğince  tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri Türkiye de taşınmaz edinebilmektedir.Ticaret şirketleri dışında başka tüzel kişilerin(vakıf,dernek v.b) Türkiyede taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır.

Türizmi teşvik Kanunu Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu,Petrol Kanunu,Bankalar Kanunu gibi Kanunlarla Yabancı Tüzel kişilerin Türkiyede taşınmaz edinimine bazı  ayrıcalıklar  getirilmiştir

Yabancı  Gerçek  ve Tüzel Kişilerin Kimlik Tespiti İçin İbraz Edeceği Belgeler

Tapu işlemleri için, müracaatta bulunan yabancı gerçek kişiler bizzat veya temsilcileri vasıtası ile işlem yapabileceklerdir. İşlemin bizzat yapılması halinde, yabancı gerçek kişinin kimlik tespiti için, vatandaşı olduğu devlet tarafından verilmiş noterden tercüme ve tasdik ettirilmiş kimlik belgesi veya pasaportun ibrazı gerekecektir.İşlemin vekaleten yapılması halinde, vekaletname yabancı ülke makamlarınca düzenlenmiş ise, vekaletin "Apostille" şerhini içermesi şerhi içermemesi halinde o yer Türk konsolusluğunca onaylanmış olması gerekmektedir.

Tüzel Kişilerde ayrıca tüzel kişiliğinde belgelenmesi gerekecektir.